<thead id="tcudq"><del id="tcudq"></del></thead>
  • <var id="tcudq"><ruby id="tcudq"></ruby></var>
  • <thead id="tcudq"><s id="tcudq"></s></thead>
    <object id="tcudq"></object>
    <thead id="tcudq"><s id="tcudq"></s></thead>
    <i id="tcudq"></i>
    <thead id="tcudq"><del id="tcudq"></del></thead>

    http://www.fjcgy.com.cn

    002359

    002359

    002359-商業城

    每經記者:吳若凡每經編輯:魏

    從年初樓市的火爆表現,到“上海十條”“上海七條”等調控政策的持續推進,三批新房集中掛牌,疊加“雙集中”供地新規。上半年上海樓市跌宕起伏。

    來自上海鏈家的數據顯示,上半年上海共有148個樓盤認購,累計開盤109次,房源4.7萬套。其中,92棟建筑經過公證,參與抽獎的認購人數近4.6萬人。值得注意的是,參與中環網紅盤的搖號人呈現出明顯的“老齡化”趨勢。

    002359-000733

    下半年,上海樓市會呈現什么趨勢?近日,《每日經濟新聞》記者走訪了上海多個熱門樓盤,采訪了多位購房者、經紀人和開發商,試圖為讀者客觀呈現上海樓市的真實情況。

    瑞虹海景昵稱項目現場圖片來源:每經記者吳若凡攝

    4.6萬人“玩新”,市區和郊區認購群體分化

    002359-薩默斯

    值得注意的是,上半年上海共有92棟樓,近4.6萬人參加了搖號,其中4棟樓呈現出“千人搖”的盛況。比如招商局虹橋府二期一批樓盤推出335套房,認購人數接近3000人;金地岳紅灣推出的320套房吸引了1179人認購。

    在調研中,記者了解到,上半年,不少性價比較高的新網站在上海在線名人中有著特別高的評分門檻。比如高端明星樓盤復興玉龍黃浦區,認購客戶的入圍分數達到112.8分,是上海首個最接近滿分的房地產項目。拆解此點,還原社保月數,對應累計繳納社保220個月(上海社保繳納上限為221個月)。

    閔行區某網紅板塊的物業顧問李華告訴《每日經濟新聞》記者,新政刺激購房者通過各種方式“提分”?!坝械碾x婚后又重新結婚,有的把名下所有財產轉讓給父母,有的讓父母把財產轉讓給自己。有些讓父母認了吧……”

    002359-華為emui10發布

    李華有一個客戶,在積分制政策出來之前,就把自己所有的房子都過戶到自己名下,準備通過搖號的方式讓父親買房。但是,我從來沒有想過,積分制出來后,父親已經退休很久了,積分只有40多,達不到門檻。

    雖然市場一直非常關注熱門房產,但熱賣彩票的人群正呈現老齡化趨勢。

    以李華的項目為例,“高分客戶”占認購客戶的30%,平均年齡在45歲以上,均為中老年人?!爸灰A分達到60分,再加上原來的社保分,年齡基數高的人基本上就能成為認購大軍中的高分玩家?!?

    002359-三鹿奶粉

    融創唐鎮項目認景。來源:記者吳若凡每張照片

    然而,同樣的情況在郊區并沒有出現。

    物業顧問章雷所在的融創金融未來城項目位于上海外環唐鎮。主要客戶為張江和陸家嘴(占比70%左右),第一套一般為主,總價500-1000萬不等。

    002359-家教中介

    章雷告訴《每日經濟新聞》,項目客戶普遍比較年輕(25~35歲),特點是學歷高,收入高,但分數普遍不高。對他們來說,他們已經放棄了對城市房屋的希望。

    “市區特別是核心區的新址,樓盤太少,門檻高,都是和四五十歲的人競爭,和老原住民相比,年輕人在社保年限上可以多走幾條街?!闭吕渍f,這些年輕的高收入人群只能專注于此

    新房市場火爆的根本原因是“一套二手房倒掛”。二手房價格高,讓買家聚在一起“造新”。

    002359-吳鳴霄

    李華所在的閔行區并不是上海特別核心的地方,但從去年四季度開始,周邊二手房總價上漲了25%。2005年以后,房價漲到了11萬元/平方米左右。即使是90年代的老房子,有些報價已經趕上了同地段新房的價格。

    李華告訴記者《每日經濟新聞》,他的房產上半年吸引了很多買家,每天都有很多人通過各種渠道去項目上問積分、問價格?!按蠹宜坪醵疾辉訇P注房子本身的面積、位置、學區、配套等其他硬件,只關心價格差?!?

    在位于黃浦區的高端明星板塊“復興玉龍”,記者了解到,該項目一期二手房掛牌價格已超過20萬元/平方米,而該項目新房銷售均價為13.58萬元/平方米。以一套194平方米的主力公寓計算,買房人不需要稅費就能賺到1200多萬元。

    002359-股票集合競價

    由于復興玉龍所在的黃浦區,2021年以來只有一個新項目,近4年該區域新房年供應量從未超過1200套,可見潛在買家的焦慮。

    記者也

    從虹口區的瑞虹新城項目周邊了解到,該區域的二手房價格在半年間漲到了15萬-16萬元/平方米。即便是這個價格,業主也不急著賣,明顯一副愿者上鉤的樣子。

    002359-亞倫

    瑞虹新城附近的房屋中介告訴記者,瑞虹高區的的二手江景房單價目前達到了17萬元/平方米。和其相隔不遠的融創青云壹號新盤單價則在10.5萬元/平方米。

    虹口區瑞虹新城項目售樓中心 圖片來源:每經記者 吳若凡 攝

    002359-中通速運

    嘉裕華庭高區景觀房在年前的報價1800萬元/套,現在2樓的房源都掛2800萬元/套了。

    “新政之后,二手房其實也在漲,從4月份到現在,我們板塊的二手房漲了20%~30%,有些豪宅甚至漲了50%?!?/p>

    上海中原的置業顧問張經理告訴記者,上海一些熱門區域,二手房基本每個月上漲5%左右?!叭绻宰】梢再I一手,現在是個不錯的下手時機,但選擇二手房則可以再等等?!?/p>

    002359-壞賬準備

    “差價”紅利誘惑,投資客盯上網紅盤

    上半年“滬七條”“滬十條”出臺,以及三批次批量上市新房源,的確給上海樓市降了溫。

    “經過幾個月的試探和摸索,大家已經適應了新政?!崩钊A告訴《每日經濟新聞》記者,他所在樓盤的客戶數量并沒有變,其中投資性客戶占比約20%,這部分人也沒有減弱入市決心。

    002359-梁宏

    “這類炒房客基本以家庭為單位,名下可能少則三四套房、多則四五套。這類人群不可能守著市中心的樓盤不住,跑到外環邊來買一個剛需盤?!崩钊A告訴記者,他們買新房的真實訴求,就是吃這波一二手房價倒掛的紅利。所以上海積分制新政出來后,他們的關注點主要還是在價格上。高積分的投資客,關注度則更多集中在價差上。

    位于虹口區新港路的瑞虹海景壹號,已經開到了第九期,此次總共推出210套房子,開盤認籌人數達到了767人,最終入圍人數273人,觸發了積分制。

    瑞虹海景壹號的銷售負責人王娜告訴記者,現在客戶的購房情緒比較強烈的,特別是性價比較高的新盤關注度比較高。上半年上海共有3批次集中供應房源開盤,但市中心的樓盤占比非常低,每次推出的房源數量很少。

    002359-一汽夏利股票

    有高積分的人,如果有實力,肯定首選絕對價差的地方。這也是為何市中心盤更加受追捧的原因。

    “上海的政策密度高,和其他地方相比政策力度也更大,市場穩定性是有所增加的?!?8安居客房產研究院分院長張波告訴《每日經濟新聞》記者,不過上海積分政策里有一個漏洞,如果把手下的房子轉讓出去后,可以高積分在市場上拿盤,又有錢、又有高積分。反倒是那些買500萬~700萬元房子的人群,沒有更多的操作空間。只有將堵上這個漏洞,才可能讓市場熱度進一步降低。

    002359-南方盛元紅利

    融信世紀古美銷售中心 圖片來源:每經記者 吳若凡 攝

    房貸審批趨嚴,有銀行受理或延至10月

    另外值得一提的是,6月底以來,《每日經濟新聞》記者獲悉,上海部分銀行放緩審批房貸和審核流程。

    002359-合肥配資墊資

    “實際上我們受理的(房貸)量都2億~3億元了,這些單子只能延后,可能要延后到10月份,等于是間接停貸了?!惫ど蹄y行上海分行某支行的信貸員告訴《每日經濟新聞》記者,其所在銀行雖然不至于停貸,但現在每一筆受理都受到控制,每個月受理量只有7500萬元。

    據記者了解,目前在上海,包括建設銀行、工商銀行和上海銀行在內的多家銀行,房貸資格審核已明顯加嚴。

    “有些銀行3月份的一手房款項都還沒有放,目前只能延后。等放款量大于受理量時,壓單情況才會逐步緩解?!鄙虾D炽y行一位不愿具名的人士向記者表示,銀行負債業務每逢季末、年中、年末等時間節點,都要面臨上級的考核,資金面和流動性緊張已成慣例。

    002359-封閉式基金凈值

    “房貸收緊的現象在6月的下半月開始明顯增多,主要體現在一手房貸款,一定程度上受到銀行年中考核影響?!鄙鲜鲢y行人士表示,預計7月開始各地房貸會陸續回歸正常。但現在房貸單子擠壓量大,一些受理會延幾個月。

    張波則告訴記者,去年底央行、銀保監會發布“兩條紅線”政策,將金融機構分為5檔,針對每一檔銀行,都設置了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限?!巴ㄟ^總量層面對于房地產行業進行全面的融資精準化監管,在有效穩定房地產市場的同時,更好保障房貸資金合規性和高效性?!?/p>

    據貝殼研究院統計,今年6月份,72個重點城市主流首套房貸利率為5.52%,二套利率為5.77%,比5月分別上浮5個、4個基點;平均放款周期延長至50天。

    002359-基金162607今天凈值

    “今年申請房貸的總量明顯超過去年同期,因為需求在增長。今年部分城市樓市熱度較高,雖然房價一定程度上得到控制,但成交還是不斷放量?!睆埐ū硎?,這意味著,即使房貸放緩和滯后,但無法動搖樓市需求本身,便無法削減交易量。在瓶頸期后,房貸規?;蚝芸旎謴?。

    鏈家數據顯示,2020年上海新房共計成交80286套,二手房成交294329套,超過新房的3倍。和2017-2019年的二手房月均成交量1.5萬套相比,成交水平依然偏高。上海中原地產數據則顯示,截至6月28日,今年上海二手房也已成交167881套,已達到去年全年成交量的57%。

    公開數據顯示,整個上半年,上海累計集中供應了125個新盤,預計下半年,上海至少有120個新盤等待入市。多位業內人士向記者表示,上海市場仍有下降的空間,除了金融政策,還要看后續市場政策力度和新房供給的情況。

    002359-北京京客隆

    調控政策頻出,上海樓市步入平穩期

    事實上,從2020年下半年開始,尤其是年底,上海就不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業主跳價”等消息,樓市熱度居高不下。為此,上海連續出臺樓市調控新政。

    1月21日晚,上海印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(滬十條),對夫妻離異3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。同時完善新建商品住房公證搖號選房制度,優先滿足“無房家庭”自住購房需求。此后的2月6日,有關新房搖號積分制的新規正式落地實施。

    002359-

    3月3日,上海房管局頒布《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》(滬七條),實施住房限售,對按照優先購房政策購買的新建商品住房,在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓。

    與此同時,上海還針對新建商品住房推出一項措施——集中批量供應。從3月至5月,上海分三批次共推出新建商品住房項目125個,總面積402.4萬平方米,共計36696套,分布在上海各個區域。

    此外,隨著22城“雙集中”供地政策的落地實施,6月25日,上海首批集中供地收官,55宗涉宅地塊共攬金852億元。其中,31宗涉及普通商品住宅的經營性地塊平均溢價率僅為5.46%??傮w來看,上海今年首批集中土拍整體較為平穩,從區域分布、成交價格、拿地房企等多方面來看相對“平衡”,過熱、過冷的現象均未出現。

    002359-

    “上海樓市到二季度進入相對平穩期,目前政策還在持續發揮作用,相信后市會更加平穩,今年一季度的高點很難再看見?!鄙虾V性禺a分析師盧文曦認為,隨著上海住宅市場進入“下半場”,調控政策會保持高壓、精準調控,下半年入市的新盤項目,價格不會出現明顯上漲。二手房的交易量會首先發生變化,部分熱點區域的成交量下滑,降溫會明顯高于新房。

    (應受訪人要求,文中李華、張磊、王娜均為化名)

    每日經濟新聞

    鄭重聲明:本文版權歸原作者所有,轉載文章僅為傳播更多信息之目的,如作者信息標記有誤,請第一時間聯系我們修改或刪除,多謝。