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    “十三五”超額完成原定240萬平方米的約束性目標后,“十四五”期間,上海的拆遷改造面積可達280萬平方米,這也被認為是上海城市更新的最后一個窗口期。800億元城市更新基金近期落地,不僅標志著上海城市更新進入新階段,也表達了政策層面推動城市更新實施的決心和力度。

    800億城市更新資金落地

    2021年,“城市更新”首次寫入政府工作報告后,受到更多關注。

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    在6月10日舉行的2021上海城市更新大會上,CPPCC上海市第十三屆委員會副書記、副主席李一萍指出,城市在發展中更新,延續城市文脈,塑造城市品牌。提升城市軟實力;上海報業集團黨委書記、總裁邱鑫也認為,城市更新可以注入新的文化創新元素,營造宜人的生活和商業環境,提升服務水平,激發城市內在活力,推動產業結構調整。嚴新說,“可以說,城市更新是中國城市高質量、可持續發展的必由之路?!?

    起步較早的上海,如今已進入城市更新發展的快車道。6月2日,上海市委副書記、市長龔正指出,為吸引社會力量參與上海舊改,加快舊改資金平衡,共同推動城市可持續更新發展,同日“上海城市更新基金”正式成立。

    記者從《華夏時報》了解到,此次落地的城市更新基金總規模約800億元,為全國之最。將定向投資老舊小區改造和城市更新項目,促進上海城市功能優化、民生保障、品質提升和風貌保護。上海地產集團分別與招商蛇口、中交集團、萬科集團、中國人壽投資、保利發展、中國太保、中國保險投資簽署戰略合作協議。

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    嘉里研究中心指出,上海本土國企與大型開發商、保險基金共同成立城市更新基金,一方面對上海城市更新起到了顯著的推動作用,另一方面也成為其他城市和地區籌集城市更新資金的新樣本。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對《華夏時報》記者表示,上海城市更新基金的成立為房企帶來了新的機遇,高達800億元的規模也充分體現了上海在城市更新方面的資金實力和轉型動力。

    800億資金規模的背后,是上海龐大的城市更新市場。根據上海市政府2021年2月發布的《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》號文,在“十四五”期間,上海將全面啟動以拆遷改造(含原址改造)為主的280萬平方米爛尾樓員工房和梁瀟薄板房的更新改造;力爭實現納入改造范圍、符合改造條件的2000年底前建成的各類老舊房屋全覆蓋;實施5000萬平方米以上各類舊房改造等。

    5月26日,在上海市政府舉行的新聞發布會上,上海市住房和城鄉建設管理委員會主任姚凱透露,“十三五”期間,上海市中心城區舊里弄以下二類房屋共改造約281萬平方米,超過原約束性目標240萬平方米,占目標的117%。其中,2020年計劃完成55萬平方米,實際完成75萬平方米。

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    2021-2022年,上海計劃完成中心城區二類舊房改造,改造面積約110萬平方米,受益人口約5.6萬人;“十四五”期間,它是pl

    百強上市房企80%參與城市更新

    房企無疑是上?!皬团d之路”的重要組成部分。

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    西南證券研究報告認為,土地資源日益稀缺,盤活現有土地資源是必然出路。城市更新或開啟房地產增量新時代已成為城市可持續發展的重要抓手。根據Cree研究中心的數據顯示,前100家上市房企中,有80%經歷過城市更新改造,其中51%的房企規模達到百萬平方米以上,因此房企進入城市更新領域是正常的。

    例如,在上述《紙都城市更新大會》上,法華股份有限公司執行副總裁、華東區董事長劉英哲透露,法華過去40年參與的城市更新項目已超過1000萬平方米,工業區、商業區、住宅區正在更新。

    中國金茂也是較早進入城市更新領域的房企之一。中國金茂高級副總裁、金茂上海區域公司總經理陶表示,2015年,公司提出轉型為城市運營商,定位為以人為本,做城市的伙伴,讓規劃和資本成為城市更新的動力,從城市和產業兩方面進行升級。陶認為,“未來城市更新如果在政策和模式上有創新和突破,應該會有很大的成就”。

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    但由于其主體復雜、領域廣泛、程序復雜,項目開發難度無法與普通土地開發相比,也對房企的產業規劃、投資、運營、投資等各種資源提出了更高的要求。

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    比如,在2021澎湃城市更新大會上,戴德梁行華東區董事總經理黎慶文就關注到了城市更新在土地使用權年限方面的問題:“上海樓齡超過20年的辦公樓約有100萬平方米,老的辦公樓已經不適合新的需求,但是投資方首要考慮的是它的土地使用權年限剩下20年左右。達到年限后續期未明確,成本很難測算?!?/p>

    《華夏時報》記者注意到,目前多數城市更新項目集中在大型房企或本土房企手中。以上海為例,根據克爾瑞研究中心判斷,“十四五”期間將成上海城市更新最后的窗口期,主要參與者以本土國企、大型央企,以及一些具備優良城市更新經驗的民企為主。如上海地產在2019年參與了全年舊城改造量的四成以上,其2020年成立的上海市城市更新中心則參與全市舊改總量的60%以上。

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    值得一提的是,除了房企們所面臨的問題,不少業內人士也頗為重視城市更新中的“人”的問題?!度A夏時報》記者看到,在2021澎湃城市更新大會上,就“有機更新與城市理想”“城市更新行動中企業的責任與機遇”等問題,不少行業人士給予了精彩的專業觀點。

    上海市建筑學會城市更新專業委員會主任、上?,F代城市更新研究院院長俞斯佳認為,現在城市更新呈現出尺度變小、主體多元化、設計提升價值、增量反哺工藝四個方面的趨勢。俞斯佳說:“從空間賦能的角度來看,城市更新應通過補齊短板讓居民有獲得感,通過改造、提升和保留,讓民眾有認同感和幸福感?!?/p>

    中國城市規劃設計研究院城市更新研究所副所長范嗣斌認為,城市更新應該追求社會、文化和經濟三方面的價值,多關注人的需求、文化和城市更新的可持續性,輔以創新性的理念,也需要有創新性的制度和機制來保障。上海社會科學院城市與房地產研究中心主任萬勇則表示,“城市更新應該回應不同訴求,建筑是載體,功能、業態、產業、文化才是內容,載體和內容相統一的城市才是適宜人生存的城市?!?/p>

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