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    引導閱讀

    監管過重、信貸管理嚴格將落實“三個穩定”,租賃、稅制改革等長期舉措有望加快推進

    上半年總結

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    01

    中央政府繼續堅持留在家里不投機,因為城市的政策,并談到13個城市監督和實施“三個穩定”

    上半年,在“住房不投機、政策以城為本”的政策環境下,中央從全球視角全面、準確調控全國房地產市場,在市場過熱的城市及時警示和糾正市場,確保穩定的地價、穩定的房價、穩定的預期得以落實。

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    上半年,中央對房地產市場進行了密集的講話,嚴格執行了“房無投機”政策的主調。

    1月6日,住房和城鄉建設部部長王強調,要堅定不移地堅持以房促住、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸、以房促貸。

    3月5日,全國人民代表大會召開。國務院總理李克強在政府工作報告中提出,要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,穩定土地價格、房價和預期。要解決大城市突出的住房問題,通過增加土地供應、安排專項資金、重點建設等方式增加保障性租賃住房和共有產權住房的供應,規范長期租賃住房市場發展,減輕租賃住房稅收負擔,盡最大努力幫助新市民和青年緩解住房困難。

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    4月30日,中央政治局召開會議。會議強調,房子應該用于居住,而不是投機,增加了經濟適用房出租和共享產權住房的供應,并首次提出防止住房價格在學區住房的名義投機。

    6月10日,中國銀監會主席郭樹清在表示“房地產是最大的灰犀?!焙?,再次對樓市發出警告,稱押注房價永遠不會下跌的人,最終將付出慘重代價。

    同時,住房和城鄉建設部對北京、上海、深圳、杭州、無錫等13個熱點城市進行了調研,要求鞏固市政府的主體責任,必要時采取有針對性的調控政策和措施,確保實現穩定的地價、穩定的房價和穩定的預期。

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    具體而言,1月和2月,住房和城鄉建設部副部長倪虹帶領一個小組前往上海、北京和深圳進行調查。3月3日,住房和城鄉建設部副部長赴杭州、無錫調研,要求市政府充分認識房地產市場穩定健康發展的重要性,引導預期,堅決遏制投機炒房。3月22日,住房和城鄉建設部赴成都、Xi市進行調研,要求落實房地產調控主體責任,建立“人、房、地、錢”聯動機制,從源頭穩定預期,針對房地產市場突出問題及時采取措施。

    3月23日,住房和城鄉建設部就變相放開限購一事約談南昌市政府,并派出督查組赴南昌進行現場督導。4月8日,住房和城鄉建設部對廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市的政府領導進行了約談,要求切實提高政治地位,肩負起城市的主要責任,確保穩定地價、房價和預期目標的實現。

    02

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    土地出讓金轉給稅務部門征收,有助于控制和降低杠桿

    信貸資金使用合規審查更加嚴格,要防范資金非法流入房地產市場。3月26日,中國銀行業監督管理委員會、住房和城鄉建設部、央行全面收緊經營性貸款監管,加強貸前、貸后、內部銀行、中介機構等各領域管理,防止經營性貸款非法流入樓市。各地開展個人住房信貸管理自查,督促檢查力度加大。3月,北京自查發現流入房地產市場的非法貸款金額約為3.4億元,占自查業務的0.35%。4月,上海銀監局審核發現,房地產市場存在挪用商業貸款123筆、消費貸款3.39億元的嫌疑。6月,廈門市房管局核實2725筆共計17.93億元的貸款非法流入樓市,其中確認為“炒房”

    此外,監管覆蓋面不斷擴大。6月,重慶、內蒙古、廣州、深圳等地監管部門對小額貸款公司和融資性擔保機構就“過橋貸款”、“止贖貸款”等業務進行了約談和監測,意味著監管對象擴大到非銀行金融機構。

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    受信貸緊縮影響,2月以來,全國房貸利率止跌回升,呈上升趨勢。榮360數據顯示,2021年5月,全國首套住房平均房貸利率為5.33%,比2020年底上升11BP,第二套住房貸款平均利率為5.61%,比2020年底上升8BP。

    熱點城市的房貸利率調整尤為頻繁。5月,深圳、廣州、蘇州、寧波、杭州相繼上調一套房、二套房貸款利率。深圳建設銀行上調房貸利率,首套房貸利率為5.10%,第二套房貸利率為5.60%。廣州房貸額度供不應求。

    四大行統一上調利率,首套房貸款利率從二月初的5.2%,普遍上調到5.3%-5.4%,二套房貸利率普遍從5.4%調到5.5%。蘇州四大銀行首套房貸利率全部上調至5.70%起,二套房貸利率6.00%起。寧波地區工商銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行等主流銀行將住房按揭貸款利率上調10BP,首套房調到5.45%,二套房調至5.7%。杭州多家銀行上調首套、二套房貸利率,調整后,首套房利率5.4%,二套房5.5%。

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    04

    西安、合肥等24城升級調控并下沉到縣市,上海連番7次加碼

    (本節有刪減)

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    上半年,各地政府落實城市主體責任,因城施策、綜合施治,促進房地產市場平穩健康發展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24市相繼升級調控,主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。

    上半年地方調控政策還呈現三大特征:其一,調控下沉到縣市,政策嚴苛程度甚至超過主城區;其二,上海儼然是本輪房地產調控的風向標,上半年政策連番7次加碼;其三,成都、南通、衢州等政策力度相對溫和,難以實質性扭轉市場預期。

    其一,調控下沉到縣市,義烏、江山、龍游等縣市出臺調控新政,政策嚴苛程度甚至超過主城區。典型如義烏,3月落地限售,新房自取得不動產權證2年內不得出讓,而金華主城尚未實行限售。

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    其二,上海仍然是近期房地產調控風向標,上半年政策連番7次加碼。1月21日,上海率先出臺“滬十條”,封堵假離婚購房漏洞,將增值稅征免年限由2年上調至5年,加強個人住房貸款審慎管理。1月25日,上海又將法拍房納入限購范圍。2月6日,上海新房認購積分搖號制度正式施行。3月3日,“滬七條”發布,規定按照優先購房政策購買的商品房限售5年,商品住宅用地出讓實行限價競價。3月12日,上海市房管局發出公告,2021年上海將主要采取集中批量入市的方式供應新建商品房。5月28日,上海進一步理清購房條件,獲得新房認購資格即認定為名下購房套數。

    其三,成都、南通、衢州等政策力度相對溫和,難以實質性扭轉市場預期。典型如南通,4月8日被住建部約談,4月20日緊急出臺十條調控舉措,但僅限于供應端有所收緊,并未涉及限購、限貸、限售等需求端調節,實難根本性扭轉市場預期。

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    05

    22城集中供地以期平抑地價,上海、武漢試行新房集中供應以穩預期

    ……略……

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    下半年展望

    06

    租賃、房產稅改等調控長效措施出臺料將提速,供需兩端落實“三穩”

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    我們認為房地產長效機制改革將步入“深水區”,尤其是租賃住房供給和房地產稅制改革或將提速,速度和力度都要高于市場預期,通過在供需兩端持續發力,全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控目標。

    供應端主要涉及以下三點:其一,土地出讓金劃轉稅務部門征收,并非代表土地財政制度的終結,土地財政仍是地方政府重要的財政收入來源,而是出于防范并化解地方財政風險的考量,在一定程度上限制城投平臺供地的非市場化行為,控制并壓降地方政府杠桿率。

    其二,房企融資的“三道紅線”將持續發力,并將由12家試點房企擴大到所有企業,嚴控房企有息負債規模,引導融資激進房企降杠桿。受此影響,房企融資能力將備受考驗,融資能力的高低或將成為企業的核心競爭力。與此同時,房企的投資經營戰略也將發生質的改變,房地產行業或將對標制造業,秉持有質量增長的基本原則,適當土儲規模、高周轉開發運營或將成為下一階段的行業主旋律。

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    其三,集中供地城市名單有望進一步擴容,利于市場形成土地供應充足的一致預期,進而降低重點城市土拍熱度,嚴防地價上漲推升房價上漲預期。受此影響,企業投資策略需重新調整,龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多最為受益,中小房企或將被迫向非重點城市下沉,行業內的優勝劣汰、企業間的兼并重組或將成為市場常態。

    需求端主要涉及以下三點:其一,熱點城市調控政策常態化,繼續堅持“房住不炒”的政策主基調,夯實城市政府主體責任,全面落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。強化住房的居住功能,積極支持居民自住及改善性購房需求,弱化住房的投資屬性,熱點城市仍需出手重拳,嚴堵政策監管漏洞,全面打壓投資、投機性需求。

    其二,狠抓落實房貸管理的“兩道紅線”,確保居民杠桿率不再繼續上升。以房貸管理的“兩道紅線”為監管準繩,商業銀行將嚴控個人住房貸款投放節奏,房貸利率仍將趨勢性上移,并進一步強化信貸資金用途管理,通過商業銀行全面自查、監管部門排查問責,嚴防信貸資金通過各種渠道違規流入房地產市場。

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    其三,基于稅收法定原則,只有完成房地產稅立法,才能全面免征收房地產稅,理論上,距離房地產稅全面征收似乎有較長時間周期。但我們認為,在目前形勢下,房地產稅或將分別推進,擴大試點城市范圍,并體現一定的政策力度,而這一舉措出臺的速度和力度或將遠超市場預期。隨著住房持有成本的大幅增加,勢必在京滬深杭等資本聚集的主要城市抑制市場投機投資炒作氛圍,引導潛在購房群體理性購房,逐步扭轉長期以來房價易漲難跌的一致預期,讓資金棄虛入實,投入到其他實體產業的研發生產和技術升級中,推動經濟良性增長。

    07

    熱點城市堅持調控力度不松勁,壓力城市積極去庫存為市場減壓

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    房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調,夯實城市政府主體責任,切實將穩地價、穩房價、穩預期落到實處。

    熱點城市仍需堅持調控目標不動搖、力度不松勁,維穩房地產市場,主要涉及以下三點:

    其一,調控政策難言松綁,仍需結合市場實際變化情況,及時采取針對性的調控政策措施。而從我們實際調研情況來看,廈門、泉州、鹽城等熱點城市樓、地市持續火熱,房價猶存一定的上漲壓力,不排除加碼調控的可能性。

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    其二,進一步規范房地產交易秩序,具體涉及新房實行搖號銷售,并在配售房源比例、優先選房等環節向剛需、人才適當傾斜。建立二手房參考價格,尤其是位于學 區 的房子,價格更需嚴控。并加強市場監管,各經紀結構及從業人員不得渲染、炒作房屋成交信息,制造市場恐慌情緒,嚴懲虛假銷售、惡意炒作、哄抬房價等市場亂象。

    其三,強化市場預期管控,具體涉及加大供地力度,調升居住用地供地比重,緩解市場供不應求的現狀。土地出讓環節采取“限房價、競地價”、“限地價、競房價”等競價方式,進而給土拍市場降溫,防止地價上漲助推房價上漲預期。

    壓力城市仍需積極去庫存,為市場減壓,主要涉及以下三點:

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    其一,土地供應要有供有限,根據各區域、板塊市場的供求關系,針對性地調節供地計劃,熱點板塊適度增加土地供應,壓力板塊則少供地乃至階段性不供地,項目體量更應嚴格控制,給予市場喘息的良機。

    其二,支持居民自住以及改善性購房消費,那些需求羸弱的壓力城市更要在需求層面予以刺激,購房補貼、稅費減免均是可以操作的選項,其對市場拉動力或將更為直接有效。

    其三,棚改仍是迅速激活市場熱度的催化劑,棚改貨幣化安置既能創造不菲的增量購房需求,又能提供較強購買力支撐,利于加快樓市成交去化,緩解市場去庫存壓力。

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    附表:2021年上半年重要政策匯總

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    資料整理:CRIC

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    本文為《2021上半年中國房地產總結與展望:政策篇》刪減版

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    文章來源:來鏈集團

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